Инвестиции

Инвестиции в недвижимость - Дубай - ОАЭ
Сегодня в Объединенных Арабских Эмиратах идет бурное развитие рынка недвижимости, вызванное фантастическим экономическим ростом страны. Множество наших соотечественников стремится приобрести в Дубае жилую или коммерческую недвижимость, тем самым, выгодно вкладывая свой капитал в динамично развивающуюся инфраструктуру наиболее перспективного эмирата в регионе.

Отсутствие в стране ежегодного налога на недвижимость, а также налогов с доходов физических лиц или с прибыли компаний создает благоприятные условия для приобретения собственности в ОАЭ. Строительные объекты продаются с момента закладки фундамента. Покупатель выплачивает определенный процент от общей стоимости в соответствии со степенью готовности объекта, при этом у зарубежного покупателя имеется возможность получения долгосрочного ипотечного кредита.

Дубай - идеальный выбор для украинцев. Полет из Киева занимает всего четыре часа. Вылеты осуществляются ежедневно. Цена за квадратный метр жилья в эксклюзивных проектах значительно ниже по сравнению с аналогичной недвижимостью на юге Европы или во Флориде. Цены могут изменяться по ходу увеличения спроса.

Недвижимость в Дубае

Правительство Дубая создает все необходимые условия для благоприятного развития бизнеса и привлекает предпринимателей со всего мира. Для комфортной деятельности иностранных инвесторов в 2002 году был принят указ, позволяющий продавать недвижимость в Дубае иностранным инвесторам. Согласно существующему законодательству, владелец получает все юридические полномочия, такие как использование покупки в личных целях, перепродажа, сдача в аренду, дарение или завещание и т. д. Приобретение является постоянной собственностью покупателя”.

Где и как можно покупать недвижимость. По распоряжению правительства Дубая продавать земельные участки или построенное жилье могут компании, имеющие лицензию на этот вид деятельности. То есть государство предоставляет земли этим компаниям и разрешает продавать иностранным инвесторам, согласно с предварительно одобренными проектами строительства. Такими компаниями являются Emaar, Nakheel и некоторые другие компании. Приобретение недвижимости таким образом называется “Holding Property Law”. Покупая недвижимое имущество, следует проверить наличие лицензии у компании, подтверждающей юридические полномочия на продажу.

Статьи с 1333 по 1360 Гражданского кодекса ОАЭ дают другую возможность покупки собственности: “Долгосрочное использование”, т. е. использование инвестором недвижимости сроком до 99 лет. При этом он имеет право перепродавать арендуемую собственность в период оговоренного срока использования, закладывать, перестраивать, сдавать в субаренду. Такое приобретение недвижимости возможно только через компании Union Property co. и Dubai Invest co., имеющие лицензию на этот вид торговой деятельности в правом выдачи официальных контрактов купли-продажи.

Для оформления сделки потребуется ряд документов со стороны покупателя. Если это частное лицо, то это документ, удостоверяющий личность; если компания, сертификат регистрации, манифест компании, решение совета директоров на инвестиции, паспорт доверенного лица компании. Продавец предоставляет покупателю контракт, в котором описаны размеры, стоимость, расположение приобретаемой недвижимости и другие детали. Контракт является основным документом, подтверждающим права владельца. Согласно контракту владелец может проводить любые операции с собственностью и закладывать ее в банк.

По распоряжению дубайского правительства иностранные инвесторы, купившие недвижимость в Дубае, имеют аналогичные права с гражданами ОАЭ на использование собственности, а также имеют возможность получения вида на жительство, обновляемое каждые три года.

Финансирование. Согласно международным законам банков и финансовых организаций правительство Дубая предоставляет возможность инвесторам на получение финансирования от 60 до 70 % покупки на период до 15 лет. Компании, продающие недвижимость, могут помочь в оформлении кредита, некоторые из них имеют свои собственные финансовые компании. Приобретая недвижимости на вторичном рынке или через риэлторские компании, необходимо проверить первичный источник. В контракте должна быть помечена первичная цена, и указаны все координаты продавца. При переоформлении контракта на новое имя взыскивается процент с переоформления в зависимости от компании 1,5% - 2,5% от полной стоимости недвижимости.
Регистрация Недвижимого имущества.
Для обеспечения регистрации себя в качестве владельца собственности покупателю необходимо представить в Земельный департамент следующие документы:

копию контракта о продаже
копию паспорта покупателя (при условии, что покупатель – физическое лицо)
письмо-разрешение от разработчика на регистрацию
соответственно легализованную доверенность, если он не представлен лично
регистрационный взнос в размере 2 % от покупной цены, который обычно платится в размере 0,5 % продавцом и 1.5 % покупателем
при регистрации какого-либо кредита отдельный дополнительный взнос (0,25% от суммы ссуды)

Более того, зарегистрировать ипотечный кредит в Земельном департаменте могут только финансовые компании, аккредитованные в ОАЭ. Также могут возникнуть проблемы в случае, когда финансовое учреждение, ссудившее деньги, не зарегистрировано в качестве держателя ипотеки (например, когда ссуда зарегистрирована на имя агента, что может произойти в случае, если иностранный инвестор хочет получить гарантии на недвижимость, под которую была взята ссуда). Ко всему прочему, существуют трудности, когда финансовые учреждения пытаются использовать ипотечные кредиты, взятые в Дубае, в качестве гарантии займов, на случай если клиенты берут кредит не с целью покупки недвижимости. В результате, процентная ставка на ипотечные кредиты в Дубае сравнительно выше, чем в других странах, и особенно, когда взносы за подачу заявления на кредит входят в счет, расценки оказываются на уровне расценок по займам без гарантий. Все может измениться с появлением конкуренции на рынке, но вряд ли это осуществимо до появления лояльной правовой основы в этой области.

Инвестиции в недвижимость

Специалисты компании Platinum Group отмечают, что на сегодняшний день существует несколько успешных схем по вложению средств в рынок недвижимости Дубая, как краткосрочных – это инвестиции на предварительном этапе нового проекта, так и долгосрочных – это инвестиции в рынок отельных апартаментов.

Вложения на предварительном этапе
В связи с неослабевающим успехом большинства генеральных инфраструктурных проектов индивидуальные застройщики продолжают с успехом запускать на их территории новые жилые и офисные здания. К общим экономическим показателям сектора и просто выгодному расположению объектов добавьте привлекательную, зачастую индивидуальную, систему оплаты, и рост цен гарантирован. В чем же секрет?

Здесь следует раскрыть такое популярное в Дубае понятие, как ‘pre-launch’, что в переводе с английского означает ‘предстартовый, предварительный, заблаговременный’. В реальности понятие работает следующим образом: застройщик планирует запустить новый проект, определяется с ценой квадратного метра, и в течение недолгого срока– продает недвижимость по минимальным рыночным ценам. И уже примерно через неделю, начав вкладывать средства в маркетинговую кампанию и массированные рекламные акции для активного продвижения продукта на рынке, повышает первоначальные цены в среднем на 10%. Далее стоимость проекта начинает расти и в течение нескольких месяцев повышается еще примерно на 10%.

Какую выгоду такая схема может принести инвестору, желающему заработать с помощью краткосрочных инвестиций? На предварительной стадии ‘pre-launch’ инвестор платит первый взнос от стоимости объекта в размере 10% (например, 10,000 у.е. при полной стоимости в 100,000 у.е.). Уже на стадии официального объявления о начале продаж застройщик поднимает цену на 10%, таким образом при продаже Вашей недвижимости за 110,000 у.е .( по цене застройщика) с учетом расходов за переоформление сделки, личные вложения инвестора выросли минимум на 50-70%.

Обслуживаемые апартаменты – ключевая сфера долгосрочных инвестиций
Все нарастающими темпами в Дубае продолжает развиваться отрасль туризма. По информации Департамента по туризму и коммерческому маркетингу только за 2007 год в городе появилось 5,900 новый гостиничных номеров, а к 2015 году данные показатели планируется увеличить на 172% в связи с ожидаемым потоком 15 млн. туристов год. Собственно говоря, именно нехватка недвижимости гостиничного типа, в том числе обслуживаемых апартаментов, существенно тормозила развитие данной отрасли.

Понятие «обслуживаемые или сервисные апартаменты» возникло в США в 80-ые годы и применяется по отношению к жилой недвижимости, которая продается в собственность третьим лицам, которые затем могут использовать их для собственных целей (проживать, например) или передать в аренду гостиничному оператору. Снимая жилье на длительный срок, проживающий, таким образом, устраивается почти по-домашнему, и все вопросы обслуживания для него решаются автоматически. Апартаменты обходятся значительно дешевле, чем гостиничные номера такого же класса, за счет увеличения срока аренды и сокращенного набора услуг (скажем, уборка персоналом производится не каждый день, а через день и т.п.).

Чтобы конкурировать с классическими отельными номерами, обслуживаемым апартаментам следует всегда быть на одной планке с конкурентами – это и выгодное расположение, разнообразие удобств и возможностей для отдыха и бизнеса, брендинг и, конечно, непосредственное обслуживание на месте. Тем не менее, уже сейчас можно сказать, что во всем мире данный тип недвижимости завоевывает отдельную нишу на рынке благодаря разнообразию предложений, включающих доступность цен, привлекательные ставки возврата вложений, бесплатное пользование в личных целях и статус полной собственности.

Для инвесторов модель обслуживаемых апартаментов при отеле обычно являются более доходным вложением, чем, например, традиционное жилье в туристических регионах, а главным достоинством остается отсутствие забот по обслуживанию недвижимости.

Ключом к успеху можно считать само название: обслуживаемые апартаменты – это больше, чем просто номера, и даже эксклюзивным сьютам будет с ними сложно соперничать. Обслуживаемые апартаменты – это просторное жилье, где развлекаться, отдыхать, обедать и работать можно в различных зонах, а полностью оборудованная кухня позволяет соблюдать гибкость в графике приема пищи и одновременно сэкономить средства. Благодаря высокому уровню жизни, в Дубае к понятию сервисных апартаментов, как правило, еще прилагаются такие вещи, как обслуживание паркингов, дополнительные коммунальные услуги, первоклассные тренажерные залы, бассейны и спа-центры.